Cadre légal par pays

Mise à jour du 17 août 2026

Un programme d'apport d'affaires immobilier qui ne dit rien du droit applicable vous expose, et m'expose. Voici l'état du droit dans les trois pays concernés, tel qu'il a été vérifié pour construire ce programme. Ce n'est pas une consultation juridique, et cela ne remplace pas l'avis de votre conseil.

Le principe qui commande tout le reste

La rétrocession se calcule sur la commission hors taxes que j'encaisse, jamais sur le prix du bien. Ce choix n'est pas cosmétique.

Exprimée en part d'honoraires, votre rémunération se qualifie en prime d'apport : vous êtes payé pour une mise en relation. Exprimée en pourcentage du prix du bien, elle se rapprocherait d'une commission d'agent immobilier, c'est-à-dire d'une activité réglementée dans les trois pays concernés. La différence de rédaction change la nature juridique du paiement.

France, loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soumet à carte professionnelle l'entremise et la gestion immobilières. La carte T est exigée dès lors que l'entremise présente un caractère habituel, y compris à titre accessoire d'une autre activité.

L'apport occasionnel non rémunéré, ou rémunéré une fois de façon isolée, est toléré. La grille de ce programme sort de ce cadre dès la deuxième affaire réalisée dans l'année.

Règle du programme. À partir de la deuxième affaire, la bascule vers une structure qui facture est obligatoire. Ce n'est pas une option laissée à l'appréciation du partenaire. Si vous n'avez ni carte T ni structure, nous regardons le montage adapté avant le premier dossier.

Un conseiller en gestion de patrimoine titulaire d'un statut réglementé, CIF ou courtier d'assurance, ne couvre pas l'entremise immobilière avec ce statut. Les deux régimes sont distincts.

Émirats arabes unis, Brokers Law

Le courtage immobilier à Dubaï est encadré par la loi sur les courtiers et le Bylaw n° 85 de 2006. Toute activité de courtage exige une licence RERA et une inscription au registre des courtiers, matérialisée par un Office Registration Certificate et une Profession Practice Card.

Deux conséquences directes pour un programme d'apport :

Verser un pourcentage lié à une transaction à une personne non licenciée n'est pas conforme au cadre local.
Une somme promise dans ces conditions n'est pas recouvrable par son bénéficiaire devant les juridictions locales. Autrement dit, un apporteur non licencié qui ne serait pas payé n'aurait pas de recours.

C'est la raison pour laquelle le partage à 50 % est réservé aux titulaires d'une licence valide : entre professionnels licenciés, le partage d'honoraires est la configuration normale et sans réserve. Pour les autres profils, la structuration de la rémunération et le pays de facturation sont examinés au cas par cas.

SWISS PRO 360 REAL ESTATE L.L.C est titulaire de la licence n° 1537642, délivrée par le Department of Economy and Tourism, Dubai, activité Real Estate Buying & Selling Brokerage, valable jusqu'au 5 août 2027.

Maroc, contrat innommé

Aucune loi en vigueur ne régit la profession d'agent immobilier au Maroc. Le projet de loi 36-17, qui devait encadrer la profession, n'a pas été adopté. L'apport d'affaires y relève donc du contrat innommé, régi par le Dahir formant code des obligations et des contrats.

Trois conséquences pratiques :

Le contrat écrit n'est pas une formalité, c'est la seule source de vos droits. En l'absence de statut légal, ce qui n'est pas écrit n'existe pas.
La commission est une prestation de services, soumise à la TVA au taux de 20 %.
Pour un apporteur non résident, la retenue à la source applicable doit être chiffrée avant le premier paiement, pas après.

La vente en état futur d'achèvement est encadrée par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12. Le mécanisme est proche de la VEFA française, ce qui facilite la compréhension du produit par une clientèle française.

Professions réglementées

Notaires, avocats et experts-comptables ne peuvent percevoir aucune commission d'apport. Leurs obligations déontologiques l'interdisent, et aucun montage ne contourne cette interdiction.

La seule forme de partenariat compatible est une prescription réciproque non rémunérée : vous orientez un client vers moi lorsque le sujet se présente, j'oriente vers vous les dossiers qui relèvent de votre compétence, et aucune somme ne circule dans un sens ou dans l'autre. Cette voie est ouverte et elle est indiquée comme telle dans le formulaire de candidature.

Ce que ce programme refuse de faire

Promettre un rendement, une plus-value, une revente ou un titre de séjour. Ni moi, ni vous. C'est une clause du contrat, pas une recommandation.
Payer un apporteur qui négocie le prix, recueille une offre d'achat, fait visiter seul en se présentant comme mon représentant, ou signe en mon nom. Ces actes relèvent du courtage, pas de l'apport.
Laisser un apporteur percevoir directement une somme du client final.
Rémunérer une profession réglementée.
Payer sans facture et sans vérification préalable du cadre applicable dans votre pays de résidence.

Ce document décrit un état du droit, pas un conseil. Trois validations sont en cours auprès d'un avocat aux Émirats, d'un fiscaliste marocain et d'un avocat français. Avant de signer, faites relire le contrat par votre propre conseil. Un partenaire qui prend cette précaution est exactement le profil recherché.